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Dans le conseil N°12 nous avons vu qu’il était nécessaire de conserver la maitrise de ses investissements.​​​​​​​

C’est la raison pour laquelle je vous déconseille d’investir en SCPI car vous dépendez d’un gestionnaire, du marché avec ses fluctuations…

Aujourd’hui, je vous invite à prendre l’habitude de voir grand.

En s’autolimitant, on se prive d’opportunités. Si vous avez l’élan de vouloir aller haut et que ça vient du coeur, allez-y !

Tout est possible si vous vous sentez alignés et que vous passez à l’action un pas après l’autre.

Pourquoi se limiter quand on peut voir grand ?

Sachez qu’un dossier de prêt de 100 000 € ou d’un million nécessite les mêmes démarches.

Réhabiliter un appartement ou un immeuble de dix appartements s’inscrit dans la même échelle de temps.

Finalement, notre seule limite est celle que nos croyances nous imposent.

Conseil#13 tiré du livre « 30 conseils pour réaliser de bonnes affaires immobilières » aux éditions Maxima

>>> Voir le conseil N°12 « Conservez lma maîtrise de vos investissements »

Ludovic Bréant
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Dans le conseil N°11 nous avons vu qu’il était important de surveiller et de générer de la trésorerie.​​​​​​​

Je vous ai montré qu’il y avait 3 moyens de le faire assez rapidement dans vos activités d’investisseur immobilier.

Aujourd’hui, je vous parle de la maitrise de vos investissements.

Investir par exemple dans des SCPI n’est pas ce que je vous recommande car vous rémunérez des intermédiaires et vous ne connaissez pas toujours les décisions qu’ils vont prendre.

Il y a de nombreux avantages à investir en direct.

Je ne suis pas partisan des sociétés civiles de placement immobilier.

Selon moi, lorsqu’on investit dans des actions ou obligations de sociétés cotées, un fond commun de placement, une SICAV, on n’exerce aucun contrôle sur l’investissement.

L’immobilier en direct offre une certaine liberté et maitrise : ce qui est un atout incontestable et là vous allez faire de bonnes affaires en immobilier.

Conseil#12 tiré du livre « 30 conseils pour réaliser de bonnes affaires immobilières » aux éditions Maxima

>>> Voir le conseil N°11 « Surveillez la trésorerie »

Ludovic Bréant
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Dans le conseil N°10 nous avons vu qu’il fallait privilégier la rentabilité plutôt que la recherche de plus-value.​​​​​​​

Il est préférable d’acheter un bien qui va générer des revenus locatifs (même si ce bien n’est pas très beau) plutôt qu’un actif qui ne va pas générer de cash-flow positif (comme par exemple un bel immeuble en pierres d’un centre ville).

Pour le conseil d’aujourd’hui, je mets l’accent sur la trésorerie : quand on se lance, il est bien d’avoir un matelas de trésorerie pour faire face avec sérénité au moindre décalage.

Le plus important est la situation de trésorerie de la société et plus encore le cash-flow net de chaque bien immobilier.

La stratégie pour obtenir de la trésorerie repose sur deux leviers :

• céder régulièrement des actifs ayant une plus-value potentielle,
• et/ou générer des revenus locatifs supérieurs aux charges.

Privilégiez l’épargne aux dépenses de consommation superflues.

Bien que le milieu de l’immobilier soit connu pour ses Ferrari, Aston Martin, Bentley, Maserati, Porsche et autres bolides, il est dommage de s’endetter pour acquérir de telles voitures.

Je vous invite à faire preuve de discernement et à donner la priorité à l’épargne et au remboursement des crédits immobiliers.

D’autant qu’un simple effort de 10% d’épargne, maintenu sur la durée, peut vous nous offrir un avancement serein sur le chemin de la liberté financière.

Conseil#11 tiré du livre « 30 conseils pour réaliser de bonnes affaires immobilières » aux éditions Maxima

>>> Voir le conseil N°10 « Privilégiez la rentabilité à la plus-value »

Ludovic Bréant
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Dans le conseil N°9 nous avons vu qu’il était nécessaire d’investir avec prudence : plutôt que d’investir toute sa capacité d’endettement sur une opération, il est préférable d’échelonner les choses car la carrière d’un investisseur immobilier se fait sur la durée.

Aujourd’hui, on va voir qu’il est préférable de privilégier la rentabilité plutôt que la recherche de plus-value.​​​​​​​

Le défi que je vous propose aujourd’hui est d’aller identifier dans mon livre les exemples d’opérations où je parle de cash-flow ou de rentabilité plutôt que de plus-value.

En privilégiant la rentabilité à une potentielle plus-value, nous nous mettons à l’abri des fluctuations du marché.

Si le marché baisse, mes locataires seront toujours présents et mon cash-flow restera positif.

Si le marché progresse, comme ce fut le cas lors de l’une de mes acquisitions, c’est un plus pour moi.

Ne vous focalisez donc pas sur une plus-value pour gagner de l’argent mais allez chercher chaque fois le cash-flow le plus positif possible.

Gardez à l’esprit que la plus-value est comme la cerise sur le gâteau !

Conseil#10 tiré du livre « 30 conseils pour réaliser de bonnes affaires immobilières » aux éditions Maxima

>>> Voir le conseil N°9 « Investissez avec prudence »

Ludovic Bréant
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Dans le conseil N°8 nous avons vu comment négocier et acheter au bon prix. Ce n’est pas forcément le prix le plus bas qu’il faut viser mais plutôt le prix juste au regard de la destination qu’on souhaite donner au bien.

Aujourd’hui, on va voir que même si on est un investisseur aguerri, c’est bien de ne pas mettre tous les oeufs dans le même panier.

La prudence doit être de mise.

Rappelez-vous aussi qu’il ne faut pas forcer les choses et qu’il est toujours préférable d’avoir un plan B car ça permet de diminuer la pression et de prendre de bonnes décisions.​​​​​​​

La prudence est une vertu essentielle pour éviter de bruler les étapes.

Avant de vous lancer, sachez vous constituer une réserve de trésorerie financière représentant six mois de crédit.

Apprenez également à pas forcer les choses : c’est une des règles de l’immobilier à prendre en compte.

Quand les négociations se font âpres, quand les tensions sur un projet se multiplient, quand les difficultés se multiplient, il faut avoir l’humilité de reconnaitre que ce bien n’est peut-être pas fait pour nous.

Dans ce chapitre de mon livre, j’insiste sur le fait que pour chacune de nos acquisitions, j’imagine un plan B. Vous y trouverez un exemple concret.

Conseil#9 tiré du livre « 30 conseils pour réaliser de bonnes affaires immobilières » aux éditions Maxima

>>> Voir le conseil N°8 « Négociez et acheter au bon prix »

Ludovic Bréant
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Dans le conseil N°7 nous avons vu un conseil atypique, celui d’aller voir l’énergie du lieu et de vous connecter à ce que vous ressentez.

Aujourd’hui, on va revenir à des conseils plus traditionnels.

En achetant au bon prix, on peut faire des économies substantielles.

Je ne cherche pas forcément le prix le plus bas mais plutôt le prix juste, c’est à dire celui qui va vous permettre d’avoir un cash-flow positif, une bonne rentabilité.​​​​​​​

Une fois déterminé le prix que vous ne souhaitez pas dépasser, vous allez pouvoir commencer à négocier.

Le bon prix est celui qui est le plus juste pour l’acheteur et le vendeur.

Même s’il est souvent plus facile de négocier avec un professionnel qu’avec un particulier, un professionnel sera plus à même d’écouter une proposition basse. Aussi, le prix juste est celui qui permet de générer un cash-flow positif dans les opérations locatives.

N’hésitez pas à proposer un prix de 5 à 10 % inférieur au prix que vous êtes prêts à payer.  Aussi, il est souhaitable de créer un climat de sympathie en vous intéressant sincèrement à votre interlocuteur, en lui disant que son bien possède de nombreux aspects positifs mais que la règle d’or est de respecter le budget.

Ne vous mettez pas en difficultés, ne vous faites pas piéger. Votre offre ne doit jamais dépasser le prix maximal que vous avez fixé.

D’autre part, il n’y a pas que le prix qui se négocie. Nous pouvons négocier les meubles, les délais d’acquisition, la commission d’agence, les frais de dossier bancaire. Dès l’obtention d’un accord verbal, demandez une confirmation écrite.

Achetez au bon prix, celui auquel vous allez faire une bonne acquisition par rapport à votre projet. S’il s’agit de surélever le bien en créant de l’espace, vous pouvez vous permettre de payer un peu plus cher que le prix du marché. Vous récupérerez votre surcoût en créant de la surface supplémentaire.

La clé est de générer un cash-flow positif. Ainsi, si les loyers sont supérieurs à vos mensualités et à vos charges, je vous conseille de vous positionner.

L’intérêt de l’immobilier est d’acheter en mobilisant peu ou pas d’argent et d’utiliser pleinement l’effet de levier permis par le crédit.

Conseil#8 tiré du livre « 30 conseils pour réaliser de bonnes affaires immobilières » aux éditions Maxima

>>> Voir le conseil N°7 « Connectez-vous à l’énergie du lieu »

Ludovic Bréant
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Dans le conseil N°6 nous avons vu l’intérêt d’emprunter avec ces taux historiquement bas. J’espère que vous avez pu prendre rendez-vous avec votre banquier ou avec un courtier pour qu’il vous en dise plus sur votre capacité de financement.

Aujourd’hui, nous allons voir pourquoi l’énergie du lieu est important.

Pour ma part, je crois qu’un lieu a une âme, une énergie liée à la mémoire de ses occupants, de ce qui s’y est passé.

Je vous invite à vous connecter à votre ressenti, votre intuition pour réaliser le défi que je vous propose aujourd’hui. Faites-en l’expérience !​​​​​​​

Pour la dimension énergétique des biens, n’hésitez pas à faire appel à un géobiologue avant vos acquisitions : une pratique, qui peut paraitre ésotérique, mais qui a fait ses preuves même à New York !

Le but est de faire circuler les énergies, éliminer les vibrations négatives. Je suis convaincu que plus un lieu est agréable et accueillant, meilleur est l’investissement.

Connectez-vous donc au bien que vous visitez, ressentez l’énergie du lieu. Rappelez-vous en même temps qu’il est aussi fondamental d’acheter le bien au bon prix !

La vie nous envoie aussi des signes : lorsque nous dévions de notre chemin, lorsque nous ne faisons pas ce qui est bon pour nous, nous perdons l’harmonie avec nous-même. La vie nous envoie alors des événements désagréables.

Aussi, investir nécessite de savoir accueillir et accepter les obstacles.

Dans mon livre, je vous détaille l’un de mes projets qui n’a jamais vu le jour : celui d’un incubateur à côté de Biarritz. J’ai fait confiance à mon ressenti en renonçant à ce projet et, au final, j’ai su en tirer profit.

Conseil#7 tiré du livre « 30 conseils pour réaliser de bonnes affaires immobilières » aux éditions Maxima

>>> Voir le conseil N°6 « Obtenez un bon financement »

Ludovic Bréant
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Nous avons vu dans le conseil N°5 qu’il est préférable de savoir suivre les tendances pour trouver de bonnes rentabilités, un cash-flow plus élevé avec des potentiels de plus-value éventuels à terme.

Aujourd’hui, nous allons voir comment obtenir un bon financement en vous encourageant à vous endetter.

Investir dans l’immobilier, ça a vraiment du sens parce que l’immobilier prend de la valeur avec des cash-flow positifs.

Utilisez donc au maximum l’effet de levier du crédit d’autant plus que les taux d’intérêts sont encore historiquement bas.​​​​​​​

Qui dit investissement immobilier, dit financement. Mieux vaut mettre toutes les chances de son côté, en préparant bien son dossier :

En présentant de manière exhaustive votre situation patrimoniale, les caractéristiques du bien que vous souhaitez acquérir et les devis éventuels de travaux vous multipliez vos chances d’obtenir le financement nécessaire. Sans apport personnel, avec un financement proche de 100%, un taux attractif et, si possible, sans pénalités de remboursement anticipé votre investissement sera couronné de succès.

Méfiez-vous des fameux crédits à la consommation, qui, d’une manière sournoise et répétitive, peuvent vous mettre en danger. Les crédits in-fine, sont eux aussi, pernicieux. Car, dans un prêt in-fine, le capital est remboursé au terme du prêt, en une seule fois. Les intérêts sont, eux, payés régulièrement. Si, au départ, cette offre paraît prometteuse, elle s’avère au final risquée car les emprunteurs n’ont d’autre choix que de rembourser la totalité du capital emprunté à la fin du prêt.

Le banquier n’est pas votre ennemi !

En dépit de la fameuse règle des 33% d’endettement, les exceptions sont monnaie courante. Car, si votre prévisionnel est réaliste, si vous disposez d’un apport démontrant votre capacité à investir dans votre projet immobilier, vous n’aurez guère de difficultés pour trouver un établissement bancaire prêt à vous prêter de l’argent.

Financement à 100%

Dans mon livre, vous trouverez de nombreux exemples concrets concernant la puissance du financement à 100%. En empruntant la quasi-totalité des fonds, le taux de rendement s’avère illimité.

Conseil#6 tiré du livre « 30 conseils pour réaliser de bonnes affaires immobilières » aux éditions Maxima

>>> Voir le conseil N°5 « Sélectionnez le bon emplacement »

Ludovic Bréant
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Nous avons vu dans précédent N°4 comment ne pas être trop naïf afin de faire les bons choix en évitant de prendre pour argent comptant tout ce qu’on nous raconte.

Aujourd’hui, nous allons voir comment sélectionner un bon emplacement. C’est l’un des critères les plus importants pour un investisseur immobilier.

Mais attention ! Tout évolue dans le temps : il faut donc savoir suivre les tendances pour évaluer les potentiels de plus-value.​​​​​​​

L’une des règles de l’immobilier réside dans l’emplacement.

Il est préférable de miser sur des secteurs qui présentent un potentiel de hausse comme l’était Bordeaux, et particulièrement le secteur des Quais, il y a une quinzaine d’années.

Les quartiers dans lesquels les collectivités investissent dans les infrastructures sont également à privilégier.

Aussi, je vous invite à ne pas hésiter à investir à contre-courant.

Si quand les prix baissent, la plupart des gens se détournent de l’immobilier, c’est pourtant ces périodes qui offrent les meilleures opportunités d’achat.

Car, les prix bas incitent à l’achat et augmentent la rentabilité présente et future des biens.

En revanche, quand les prix sont élevés, je vous conseille de vendre des biens afin de diminuer l’endettement et réaliser une confortable plus-value, tout en évitant de se surendetter quand les marchés sont hauts.

Conseil#5 tiré du livre « 30 conseils pour réaliser de bonnes affaires immobilières » aux éditions Maxima

>>> Voir le conseil N°4 « Ne soyez pas trop naïf »

Ludovic Bréant
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La vie nous amène constamment des opportunités mais il est difficile de leur prêter attention parce qu’on n’a pas appris à leur faire une place.

En laissant la vie nous étonner, avec un esprit ouvert et dans le calme des sens, on ouvre grand le champ des possibles et l’abondance finit par arriver!​​​​​​​

Je vais vous partager 2 opportunités que j’ai su saisir et qui ont vraiment changé ma vie.

Voilà comment tout a commencé.

J’ai 28 ans lorsque je cède mes deux premières entreprises : parc de loisirs, hôtel, restaurant et discothèque.

Un de mes amis me propose alors de réaliser mon premier investissement immobilier : je saisi cette opportunité et le fil de la pelote commence à se dérouler…

Un investisseur chevronné sait également faire preuve de créativité. Vous trouverez dans ce chapitre du livre une des opérations que j’ai réalisées pour illustrer ce propos.

Il faut aussi savoir constamment rester à l’affût de nouvelles opportunités. Par exemple, à l’automne 2020, je souhaite acquérir un lot d’appartements à la Rochelle. Après avoir essuyé plusieurs refus, je présente mon dossier différemment et envisage cet achat, à titre personnel, en tant que loueur meublé professionnel : un simple changement de perspective m’a permis d’atteindre mon but.

Conseil#4 tiré du livre « 30 conseils pour réaliser de bonnes affaires immobilières » aux éditions Maxima

>>> Voir le conseil N°3 « Sachez saisir les opportunités »

Ludovic Bréant
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