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Dans le conseil N°20 nous avons vu qu’il est possible d’optimiser ses locations en fonction de la destination des biens et des tendances actuelles du marché (comme le coliving par exemple).​​

En particulier, la colocation est une excellente formule parce qu’elle offre de meilleures rentabilités qu’une location traditionnelle.

Sachez éviter les copropriétés qui peuvent être source de dépenses de temps et d’énergie inutiles.

Comment sortir des biens en copropriétés pour retrouver son autonomie ?

J’ai remarqué que la gestion par les syndics est le plus souvent moins performante que la gestion par un propriétaire directement concerné par les factures travaux.

De plus, la gestion en copropriété nécessite un certain formalisme et implique le versement d’honoraires conséquents.

D’une manière générale, si vous pouvez éviter les copropriétés, vous gagnerez de la liberté et de la sérénité.

Conseil#21 tiré du livre « 30 conseils pour réaliser de bonnes affaires immobilières » aux éditions Maxima

>>> Voir le conseil N°20 « Optimisez la location »

Ludovic Bréant
www.ludovic-breant.fr

Dans le conseil N°19 nous avons vu qu’on pouvait valoriser les biens par de la rénovation.​​

D’une manière générale, il vaut mieux éviter d’acheter du neuf et de privilégier l’ancien avec des travaux, pas forcément des travaux lourds.

Le home staging par exemple permet d’harmoniser le bien et de créer ainsi un effet coup de coeur ce qui aura un impact sur le tarif de location ou sur le prix de vente en cas d’achat/revente.

Nous allons voir comment optimiser la location.

Réfléchissez à la question des tarifs de location en fonction de la destination du bien et des tendances actuelles du marché.

La colocation et le coliving offrent de meilleures rentabilités qu’une location traditionnelle.

Elle consiste à acheter un bien, le réhabiliter pour l’adapter à la colocation, et percevoir plusieurs loyers pour une rentabilité plus élevée que si le bien avait été loué à un seul occupant.

D’autant que grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), l’investisseur bénéficie notamment de la possibilité de déduire de ses revenus locatifs l’amortissement du bien acquis.

Sachez que le marché du coliving est aujourd’hui en forte progression.

Conseil#20 tiré du livre « 30 conseils pour réaliser de bonnes affaires immobilières » aux éditions Maxima

>>> Voir le conseil N°19 « Valorisez les biens par les rénovations »

Ludovic Bréant
www.ludovic-breant.fr

Dans le conseil N°18 nous avons vu une autre manière de créer de la valeur en divisant le bien.​​

Plus le bien est petit, plus il est vendu cher au mètre carré. Et c’est la même chose pour la location.

Donc, à chaque fois que vous visitez un bien, ayez donc à l’esprit la manière dont vous pourriez le diviser pour en obtenir le maximum de valeur.

Vous allez comprendre pourquoi il est préférable d’acheter des biens à rénover plutôt que neufs.

Le défi du jour : identifiez votre plus-value personnelle, ce qui fait votre singularité et vous procure de la joie.

Pour optimiser la location de nos biens immobiliers, je suis partisan du home staging.

Cette pratique permet, pour un coût modique, de dépersonnaliser le bien, d’harmoniser les peintures, de désencombrer les espaces et de laisser une bonne impression.

En outre, la peur des travaux ne doit pas entraver vos investissements car ceux-ci constituent des charges déductibles des revenus fonciers puisqu’ils génèrent des déficits qui permettent de défiscaliser.

Mais attention : certains biens à rénover ne sont pas intéressants pour un investisseur.

C’est le cas de certains immeubles des années 1960, dotés de chauffage collectif, qui coûtent cher à l’entretien et qu’il est difficile de les rénover, dans leur intégralité.

Conseil#19 tiré du livre « 30 conseils pour réaliser de bonnes affaires immobilières » aux éditions Maxima

>>> Voir le conseil N°18 « Créez de la valeur en divisant »

Ludovic Bréant
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Dans le conseil N°17 nous avons parlé de changer la destination des biens.​​

En transformant par exemple un logement commercial ou des bureaux en habitations, on a vu qu’on pouvait créer de la valeur.

Bien-sûr il y a des autorisations à demander à la mairie pour cette transformation, mais ça se fait assez facilement en faisant appel à un architecte.

Voici une autre manière de créer de la valeur : en divisant les propriétés, la rentabilité du bien augmente et vous limitez également le risque d’impayés par la mutualisation des lots…

Ayez cette gymnastique d’esprit, c’est le défi du jour !

Diviser des locaux commerciaux est un excellent moyen d’optimiser son investissement.

En matière de division, là encore les possibilités sont infinies :

• acheter un grand terrain et le diviser en parcelle de 500 à 1 000 m² après avoir obtenu un permis de lotir,
• acheter un immeuble de plusieurs appartements pour les revendre à l’unité

​​​​​​​Ce sont là de véritables stratégies gagnantes.

Car, la division permet non seulement d’augmenter les revenus locatifs mais aussi de limiter les conséquences de loyers impayés.

Conseil#18 tiré du livre « 30 conseils pour réaliser de bonnes affaires immobilières » aux éditions Maxima

>>> Voir le conseil N°17 « Changez la destination de vos biens »

Ludovic Bréant
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Dans le conseil N°16 nous avons vu qu’on peut créer de la valeur par une gestion dynamique, en étant très présent pour trouver les leviers d’optimisation.​​

Aujourd’hui, c’est un conseil atypique que je vous livre : changer la destination de vos biens

Dans mon livre, je vous décris le cas d’une zone de stockage transformée en bureaux pour les louer en courte durée à des professionnels : nous en avons fait l’un des actifs les plus rentables de notre parc immobilier.

Je vous invite à faire preuve de créativité et d’ingéniosité pour trouver des biens à transformer pour votre plus grand plaisir afin de faire de très bonnes affaires.

Dans mon livre, vous trouverez de nombreux exemples de changements de destination de biens avec les avantages liés à ces transformations.

Elles peuvent vous offrir les meilleures rentabilités et les possibilités sont infinies pour transformer :

• une boutique en appartement,
• des locaux en bureaux,
• un local professionnel en une habitation familiale.

Les prix au mètre carré sont parfois moins élevés qu’un appartement traditionnel

Conseil#17 tiré du livre « 30 conseils pour réaliser de bonnes affaires immobilières » aux éditions Maxima

>>> Voir le conseil N°16 « Créez de la valeur par une gestion dynamique »

Ludovic Bréant
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Dans le conseil N°15 nous avons vu qu’il est préférable d’acheter des actifs.​​​​​​​

Contrairement à un passif qui génère des sorties d’argent, un actif est, au contraire, source de revenus. Tout l’art consiste à savoir transformer un passif en actif.

Aujourd’hui, nous allons voir comment créer de la valeur par une gestion dynamique.

Quand on achète un bien immobilier, c’est une course de vitesse qui s’engage pour mettre le bien en location le plus rapidement possible.

Il existe de nombreux leviers d’action à votre disposition pour une gestion optimisée.

La gestion de votre investissement immobilier ne s’arrête pas à la signature chez le notaire, loin s’en faut !

Il s’agit d’optimiser la gestion locative en anticipant le départ des locataires, en mettant en place de la colocation, par exemple.

L’objectif est de faire fructifier son patrimoine au fil des ans.

Ainsi, je vous conseille d’analyser les postes de dépenses, sans négliger les obligations liées aux échéances de prêts et les imprévus.

Conseil#16 tiré du livre « 30 conseils pour réaliser de bonnes affaires immobilières » aux éditions Maxima

>>> Voir le conseil N°15 « Achetez des actifs »

Ludovic Bréant
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Dans le conseil N°14 je vous ai conseillé de créer votre propre entreprise dans l’immobilier et je vous ai montré les possibilités qui existent et elles sont nombreuses.​​​​​​​

Aujourd’hui, nous allons voir pourquoi et comment acheter des actifs.

Quand vous achetez votre résidence principale pour y habiter seul, c’est un passif. Pour la transformer en actif, vous pourriez la louer en tout ou partie pour générer des revenus.

Il existe différentes possibilités pour générer des actifs.

Dans mon livre, je vous détaille précisément la mécanique de l’enrichissement qui consiste à augmenter ses actifs et diminuer ses passifs.

Un revenu passif est l’argent généré automatiquement par un actif, comme le loyer d’un bien mis en location. Un actif est un élément de votre patrimoine qui produit une ressource positive.

A l’inverse un passif est un élément qui provoque une sortie d’argent de votre patrimoine.

Et si l’achat de biens de consommation, telle une belle voiture ou du matériel hifi nous procure du bien-être, il ne participera jamais à notre enrichissement. Car la valeur de ces biens, quels qu’ils soient, diminue avec le temps.

L’immobilier, quant à lui, se valorise avec le temps.

Pour ma part, j’investis de manière pragmatique et je suis partisan de la simplification : plutôt que de vous enfermer dans du langage technique compris seulement par les professionnels de la comptabilité (taux de rentabilité interne, prise en compte des amortissements dans les résultats), je vous invite à décoder avec vos propres mots les enjeux d’une situation et à créer de la valeur dans vos échanges avant d’en créer dans vos biens.

Conseil#15 tiré du livre « 30 conseils pour réaliser de bonnes affaires immobilières » aux éditions Maxima

>>> Voir le conseil N°14 « Créez votre entreprise dans l’immobilier »

Ludovic Bréant
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Dans le conseil N°13 nous avons échangé sur le fait de voir grand.​​​​​​​

Trop souvent on se limite, on a peut-être peur de déranger les autres ou tout simplement on n’ose pas, on ne se donne pas l’autorisation de voir grand.

Avez-vous réalisé le défi que je vous ai lancé, celui d’inverser votre état d’esprit à chaque fois que vous voyez ou que vous pensez petit ?

Aujourd’hui, je vous invite à créer votre propre entreprise dans l’immobilier.

Car souvent dans la vie d’un investisseur immobilier, il y a en parallèle un entrepreneur en action.

Voici les activités dans lesquelles vous pourriez vous lancer et les possibilités offertes par l’immobilier sont infinies.

Parmi celles-ci :

• les opérations d’achat-revente,
• le lotissement des terrains,
• la gestion locative pour autrui,
• la recherche foncière pour des professionnels,
• la maîtrise d’ouvrage déléguée…

Ce sont autant de domaines dans lesquels il est possible, pour tout un chacun, de créer son entreprise.

Notre seule limite, selon moi, est celle que nous nous fixons.

Conseil#14 tiré du livre « 30 conseils pour réaliser de bonnes affaires immobilières » aux éditions Maxima

>>> Voir le conseil N°13 « Voyez grand »

Ludovic Bréant
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Dans le conseil N°12 nous avons vu qu’il était nécessaire de conserver la maitrise de ses investissements.​​​​​​​

C’est la raison pour laquelle je vous déconseille d’investir en SCPI car vous dépendez d’un gestionnaire, du marché avec ses fluctuations…

Aujourd’hui, je vous invite à prendre l’habitude de voir grand.

En s’autolimitant, on se prive d’opportunités. Si vous avez l’élan de vouloir aller haut et que ça vient du coeur, allez-y !

Tout est possible si vous vous sentez alignés et que vous passez à l’action un pas après l’autre.

Pourquoi se limiter quand on peut voir grand ?

Sachez qu’un dossier de prêt de 100 000 € ou d’un million nécessite les mêmes démarches.

Réhabiliter un appartement ou un immeuble de dix appartements s’inscrit dans la même échelle de temps.

Finalement, notre seule limite est celle que nos croyances nous imposent.

Conseil#13 tiré du livre « 30 conseils pour réaliser de bonnes affaires immobilières » aux éditions Maxima

>>> Voir le conseil N°12 « Conservez lma maîtrise de vos investissements »

Ludovic Bréant
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Dans le conseil N°11 nous avons vu qu’il était important de surveiller et de générer de la trésorerie.​​​​​​​

Je vous ai montré qu’il y avait 3 moyens de le faire assez rapidement dans vos activités d’investisseur immobilier.

Aujourd’hui, je vous parle de la maitrise de vos investissements.

Investir par exemple dans des SCPI n’est pas ce que je vous recommande car vous rémunérez des intermédiaires et vous ne connaissez pas toujours les décisions qu’ils vont prendre.

Il y a de nombreux avantages à investir en direct.

Je ne suis pas partisan des sociétés civiles de placement immobilier.

Selon moi, lorsqu’on investit dans des actions ou obligations de sociétés cotées, un fond commun de placement, une SICAV, on n’exerce aucun contrôle sur l’investissement.

L’immobilier en direct offre une certaine liberté et maitrise : ce qui est un atout incontestable et là vous allez faire de bonnes affaires en immobilier.

Conseil#12 tiré du livre « 30 conseils pour réaliser de bonnes affaires immobilières » aux éditions Maxima

>>> Voir le conseil N°11 « Surveillez la trésorerie »

Ludovic Bréant
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